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新城中心112亩地块丨必争之地?

2020-04-20 作者:内房网 点击 评论

内房网讯:经内江市人民政府批准,内江市公共资源交易服务中心定于2020年4月30日10时,在我中心办公楼三楼开标厅,以拍卖方式组织出让一宗国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下:


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拍卖宗地现场图


土地位置东兴区玉屏街北侧、五星路西侧地块;

土地数据:规划净用地面积74908.14平方米(约112.36亩);

其中:B3-4地块(43.24亩)

容积率:1.0≤R≤1.8(可兼容配套地上商业商务建筑面积占地块总计容建筑面积比例不超过5%);

建筑密度:D≤30%;

绿地率:G>30%;

建筑限高:H≤36米


B3-9地块(69.12亩)

容积率:1.0≤R≤2.0(可兼容配套地上商业商务建筑面积占地块总计容建筑面积比例不超过5%);

建筑密度:D≤30%;

绿地率:G>30%;

建筑限高:H≤36米


拍卖信息:起拍价250万元/亩楼面价合计1981元/㎡;


配建要求:B3-9地块须配套建设一处建筑面积不小于70平方米对外的服务设施,还有一所占地面积不小于6200平方米,建筑面积不小于4000平方米12班的“公办或普惠性幼儿园“,以及须无偿配建B3-4地块南侧,B3-9地块西侧绿化带及地块间城市支路。


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拍卖宗地位置示意


周边配套

交通:宗地四至路网基本成形,交汇大千路,五星路、玉屏街,距离内江市**主干道汉安大道直线距离约为1.3公里


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宗地临街主干道现场图


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宗地周边路网建设项目


教育:周边已建成教育资源涵盖五星小学,桐梓坝小学。片区规划一所完型教育项目花萼中小学;


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东兴区五星小学 已投入使用


生活:目前该片区**商业综合体项目为万达广场,距离宗地直线距离1.3公里,内江新城综合配套项目(内投·七彩汇)正在前期物业招中;


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内投七彩汇相关信息


医疗:宗地旁内江市妇幼保健院正在修建中,另距离已投入使用的内江市中医院直线距离约为1.3公里;


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内江市妇幼保健院


区域土拍

该区域最近住宅用地交易情况:

2019年11月1日,隆昌屹安房地产开发有限公司斥资4.85亿元,楼面价2500元/㎡拿下东兴区玉屏街北侧、晨望路东侧145.85亩地块(容积率2.0,限高54米),起拍单价为293万元/亩,成交单价为333万元/亩,溢价率13.6%。


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玉屏街北侧、晨望路东侧地块位置示意图


2020年4月8日,广安金泽房地产开发有限公司斥资7892万元,楼面价2222元/㎡拿下新城中心区谢家河片区华清路北侧,大千路西侧35.55亩地块(容积率1.5,限高20米),起拍单价为189万元/亩,成交单价为222万元/亩,溢价率17.4%。


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玉屏街北侧、晨望路东侧地块位置示意图


观点:

前言:这块地无论从自身情况还是周边配套上来说,都是比较出色的一块住宅用地,如果放在2017年,2018年的内江土拍市场交易这块宗地,最终溢价率肯定不会低于60%以上。

先看宗地本身,目前未实施打围,有少部分未拆除的构(建)筑物,有电力线路,有杂树,地块为丘陵地形不平整,宗地周边规划道路情况佳,紧邻内江市妇幼保健院,内江市体育中心。除上述重点外,本宗地容积率最高为1.8,限高小于36米,项目规划受到限制,仅支持低密产品开发。


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拍卖宗地现场图


再来看看其他方面:

对于房企来说:

周边销售情况:2020年1-4月,周边项目共计网签套数395套,产品相近且该宗地位置最近的邦泰·颐和上院项目网签133套,月均走量33套,均价7500元/㎡(数据来源内江市房管局)


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邦泰颐和上院项目


宗地情况:拆迁情况较好,宗地有一条南北走向高压线路穿过上方,周边路网建设情况较好,区域位置接受程度高。


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宗地现场实图


周边市场竞品涵盖邦泰,广安金泽(未亮相),兆信,亿城(未亮相),内江市场洋房存量较高,房产市场处于横盘期,区域房价均价7000元/㎡以上,户型大多为90平米以上改善型产品。


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宗地上方高压线实图


对于购房者来说

除了对楼市土拍比较感兴趣的朋友来说,其实这次这块土地对于有意愿买房或者正在看房的人来说,个人觉得还是可以关注关注的。至于为啥,就不长篇概述了,简单列一下。

1、位置,配套好,新城中心片区万达背后,现在新修的体育中心对面,妇幼保健院旁边,这个位置的地出一块少一块,产品位置不可替代。

2、土地自身容积率较低,一块地1.8,一块地2.0,均限高36米,商业占比面积不超过5%,产品基本确定为改善型的小高层,洋房社区。如若由知名开发商开发,居住品质上面来说是比较出色的。

3、产品保值升值率强,这个主要是由上面两点因素决定,自身出色的位置以及开发企业的品质把控。目前自身位置的优越性基本看的到了,接下来主要关注花落谁家。


最终我们再看看城市:

内江地处成渝半小时经济圈,是国家提出的《成渝经济区区域规划》中确定的区域性中心城市。年初,中央财经委员会第六次会议提出,要推动成渝地区双城经济圈建设,内江亦处于经济圈发展规划之中。


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成渝经济圈


谢家河片区地处内江市新城中心,配套规划完善。目前该片区最高土拍价格为3323元/㎡,由邦泰于2019年3月19日竞得,2020年1月、4月拍卖出让的两宗宅地,楼面地价也分别达到2500元/㎡、2222元/㎡,而本次出让宗地起拍价为1950元/㎡,地块位置好、周边配套优质,相对于此前出让的宗地,显而易见的存在溢价空间。

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