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揭开迷雾丨看清站在大环境下的2019内江楼市

2019-05-28 点击 评论

近两月,内江房地产市场越来越趋于理性,购房者之间最常讨论的话题便是:“现在应该下手买房么?”

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川南高地价频现,参拍大企业频现


最近,宜宾土拍3宗地块就揽金23.5亿。土拍市场参与竞得方包括大家熟知的鸿通,阳光,远达,金科,碧桂园等大型房企,土地竞拍价格溢价率突破100%,甚至200%,楼面价不断创造新高。


其中,位于宜宾叙州区南部新区BQ05—02、BQ05—03地块,起拍价3800元/㎡,吸引了远达地产、蓝光地产、正黄、鸿通、邦泰、阳光大地、丽雅置地、金科、鼎仁、领地、中梁、碧桂园、量典共13家竞买人持牌入场。


最终,这宗地块在经过162轮竞价后,由16号碧桂园摘得,成交价建筑面积单价13400元/㎡,两宗地加权楼面地价5991元/㎡(未计算代建部分),溢价率252%。

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Δ宜宾土拍信

视线再转到离我们很近的自贡市场,5月16日,自贡市公共资源交易服务中心进行东部新城6宗国有土地使用权的拍卖。最后,550亩六块宗地由四川知名房企华侨城斥资5.88亿元独家打包带走,项目开发由华侨城联合碧桂园联合打造。

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Δ自贡土拍信息

而在泸州市场,经过83轮竞价,以成交价438万元/亩,楼面价高达2627元/平米的价格拍出了城南43亩地块。

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Δ泸州土拍 转自住在泸州网

那么内江市场呢?

内江今年共计拍出6宗住宅用地,土地拍卖交易金额超16.91亿元。楼面均价2434元/㎡,成交单价均价329.5万元/亩。土拍市场火热依旧,且参拍房企均为业内知名企业。


而决定房价的重要因素就是地价,楼面地价是房价的主要组成部分之一,与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。


2019年,邦泰内江公司以总价2.13亿元,楼面价3326元/㎡的价格拿下东兴区一宗住宅用地开发权(现邦泰·大观府项目),这意味着东兴区2019年新拍地块的高层住宅开发成本就已经接近目前市场在售均价!(2017年,东兴区兆信·锦巷府项目拿地楼面价3300元/㎡,目前售价均价8000元/㎡)


但是对比宜宾等川南城市动辄4,5000元/㎡的楼面价格,在成交价格及楼面地价成本上内江其实仍处于价格洼地。

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Δ内江土拍信息


▎川南城市群前景广阔 三市房价对比


分析一个城市的房价发展,城市的位置也必须作为考量因素之一,而内江,正好处在成渝发展主轴以及川南城市群发展圈的关键位置之上,作为成渝经济走廊区域中心城市,同时也是衔接川南城市带的进出交通枢纽,在成渝高铁动线开通之后,融入成渝一小时经济圈,城市发展速度逐年递增,2018年,内江全年GDP1411.8亿元,增速7.8%,比之2017年增速0.7%,增速变化位列川南四市之首。

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Δ2018年四川各市州经济情况 资料来源如图

在川南交通规划打造方面,通过成渝高铁、川南城际铁路和规划中的成都新机场至威远至自贡城际铁路,实现内江主城区和各县(区)城区30分钟到达成都新机场;通过川南城际铁路,实现川南经济区、川南城市群内部内江、自贡、宜宾、泸州四大区域中心城市之间30分钟通达。

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Δ川南城际铁路线规划示意图

最后,我们抽取了每市几个楼盘比较城市房价,宜宾新开或加推楼盘单价大多达到了8500元/㎡以上,例如绿地、邦泰等;泸州在售的楼盘均价也基本达到了8000元/㎡之上,例如天誉·誉府。

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Δ宜宾新推楼盘价格 宜宾三江房产网

而内江市场去年年底,因为部分楼盘出现冲业绩推出特价优惠的情况,引起购房者观望情绪的加重怀疑内江房价会大幅度下降。但从房管局公布的实际情况来看,全市每月住宅网签套数都较平均,价格稳定,并未出现无人买房,数据大幅度下降的窘境。

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Δ截止4月30日 全市网签数据

2017年东兴区土拍:邦泰·紫金学府楼面价2400元/㎡,邦泰·天著楼面价2200元/㎡、兆信锦巷府楼面价3300元/㎡。


2018年东兴区土拍:邦泰·国宾上院楼面价3600元/㎡、世茂·璀璨悦府楼面4360元/㎡。


2019年东兴区土拍:邦泰·大观府楼面价3326元/㎡、金科·翡翠公园楼面价3000元/㎡(含配建)。


可以看到,东兴区近几年土拍价格走势不断走高,品质房企深耕于此。开发商拿地成本,楼面价开发成本显著增加,房价又有多大的概率会下降?

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Δ东兴区项目价格统计



内房网观点:

目前来看,种种政策都表明,中国城镇化已经进入第二阶段。如果说第一阶段是农民工进城,第二阶段则进入了都市圈和城市群时代,放宽落户限制,打造世界级城市群,成为当务之急。

而内江,正好处在成渝都市群发展主轴以及川南城市群发展圈的关键位置之上,作为成渝经济走廊区域中心城市,未来发展是值得十分期待的。

如果有关注近期土拍的朋友相信一定会敏锐的感受到,内江放地节奏速度明显加快,开发商拿地积极度高涨,且溢价率,楼面地价不断提升。

但是跟周边同类城市对比,内江房价依然偏低,在开发商开发成本不断提高的背景下,城市房价水平未来看涨前景明显。而目前的房地产市场价格稳定,且几个优质新项目即将入市,正是了解入手的好时机,购房者永远不可能等到房价降至心里的完美价位,根据自我需求把握市场风向变化,当下可能就是**的买房时机!


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