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内房网报道丨全方位剖析金科斥资5.9亿元拿地

2019-02-25 点击 评论

内房网讯

内房网讯:经内江市人民政府批准,内江市公共资源交易服务中心于2019年2月22日10时,在我中心办公楼三楼开标厅,以拍卖方式组织出让一宗国有建设用地使用权。

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(拍卖宗地现场图)

地位置:汉安大道北侧、国道路西侧

土地数据:规划净用地面积112390.76平方米(约168.58亩);

容积率:1.0≤R≤2.0

(商业商务建筑面积占地上计容建筑面积比例不大于3%);

建筑密度:D≤35%;

绿地率:G≥30%;

拍卖信息:起拍价296万元/亩楼面价2222元/㎡;

特殊要求:土地竞得者须无偿规划建设该宗地相邻绿化景观工程,建成后移交高新区管委会


成交信息:成交价350万元/亩,楼面价(不计算配建成本)2628元/㎡,溢价率18%

竞得人:内江金科弘峻房地产开发有限公司(金科地产)

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(宗地位置示意图)

拍卖看点

金科为什么选择拿这块地,就我来看。有这么三点原因:


一、金科集团正常扩张步伐

作为一家良性持续发展的房企,金科这次拿地自然是一次普通的集团发展扩张,不需要多做什么剖析,有几个数据大家可以参考看看。

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△《2018中国百强房企销售排行榜》

易居中国克而瑞发布的《2018中国百强房企销售排行榜》中,金科集团2018年全年销售金额为1291.1亿元,位居全国房企第22名。

销售面积上,金科集团表现不错,进入房企TOP10行列,销售面积达1498.7万平方米。

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△《2018中国百强房企销售排行榜》

在存量土地数据上,金科地产2018年全年新增土地价值520.5亿元,新增土地建面1785.5万平米,分别位列第21名和第11名。

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△《2018中国百强房企销售排行榜》


二、金科内江区域发展要求

目前,金科内江在内江项目分别有金科·中央公园城(已售罄、城南乐贤)、金科·时代中心(尾盘在售、经开区脚盆田)、金科·集美天宸(在售、经开区甜城大道)、金科·公园王府(尾盘在售、东兴区北环路)。

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△金科内江目前项目布局

就布局和售价而言,金科目前已呈现的项目布局还是较为分散且均不位于城市高热核心地段,几个项目目前定价算是不高不低,公园王府均价6500元/㎡,集美天宸均价6300元/㎡、时代中心均价5500元/㎡。

在未来半年至一年的时间内,金科目前在售项目中公园王府和时代中心基本上会清盘售罄,整个内江区域金科仅剩位于经开区的集美天宸正常在售。

所以对一家良性发展且对内江市场未来预期抱有信心的房企来说,拿地也是一个势在必行的东西,并且对于土地的选择一定是希望有一块区别与之前项目,能位于城市置业高热地段且配套良好,对于定价方面能有一个价格区间提升作用的宗地。


三、金科对于本次宗地信心度高

话题再回到拍卖宗地上来说,本次参与拍卖的房企有中梁、鸿通、金科及建工。其中金科共计举牌21次,中梁14次,建工8次,鸿通7次。在整个拍卖流程上,金科和中梁是处于白热化,双方来来回回加价超10次,最终还是由金科以350万元/亩的单价斩获了本次挂牌宗地。而中梁进驻内江的步伐再一次被拖缓。

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△拍卖现场

本次拍卖宗地值得特别关注的一点就是,特别要求了必须规建一个宗地相邻绿化景观工程,建成后无偿移交高新区管委会。

其中:临高铁绿化景观工程范围线用地面积77940.21平米(约117亩)、路侧绿化景观工程范围线用地面积10903.79平米(约16亩)。整个需配建的绿化设施达到了133亩,而金科所竞得的宗地大小为168亩。

这就代表了在开发项目自身的成本基础上,还得加上配建绿化公园的成本。看似总价不贵的土地,其实成本已经提高了许多,整个操作难度也是非常考验企业硬实力。

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△宗地红线图 绿色为配建公园及绿化带范围

在已流拍一次且高难度的限制条件下,金科为什么还坚持拿地,我想这块宗地有几个因素值得他们坚持。

①:前面已说到的,企业自身发展的需求,考虑到未来市场,再不拿地就没有项目可卖了。

②:高铁片区自身地段条件。

高铁片区作为内江三大置业热门片区其中一个,吸引了万晟城,邦泰、传化等优秀房企的入驻,而且高铁片区整个市场表现是非常不错的。整个片区的均价达到了7500元/㎡(高层住宅)。而且对作为成渝城市群交通枢纽的内江来说,对外联系的门户自然是高铁为首,内江北站按照年发送旅客目标测算,2020年预计达到540万人。

高铁片区自身的规划建设也是十分出色的,包含内江六中、内江师范学校,内江职业技术学院、内江卫生健康学校,东兴区机关幼儿园,内江十三小学,千水湖公园,东兴区政务服务中心等一系列配套均已落地或修建中。

③高铁片区未来市场竞争环境

目前整个高铁高桥片区在售的项目仅有邦泰天著、传化广场(loft)、万晟城云府、邦泰紫金学府。这么大一个片区在售的仅仅三个住宅项目和一个公寓项目,整体竞争环境是有搞头的。而且拿地到亮相到销售的周期一般需要半年多到接近一年的时间,完全是可以可以错开目前区域所有在售项目的激烈竞争时间。

而目前整个片区已拍出的存量土地仅有内江嘉宏城建集团有限公司以409万元/亩,总价3.77亿元,楼面价3067元/㎡拍得的位于内江市汉安大道东段南侧A-07-06,A-07-07新地块。所以在一定程度上可能也加强了金科拿地的信心


购房者可关注

那么上面我说了这么多枯燥的关于房地产的东西,普通的购房者应该要问了,那这个项目可不可以买,适不适合买。

首先,分析一个项目可不可以下手,我们需要从多方面分析。

第一,本块宗地的容积率为2.0,这代表了项目开发方向一定要往改善方向出发,而不是一般的刚需型项目。很大可能为首次改善产品。

第二,项目自身配套,上面已经说到了,建有100多亩的公园及10多亩的绿化带,周边还涵盖学校,政务机关,医院,商超等配套,项目配套设施亮点颇多

第三,最后就是金科内江自身的操盘水平了,如何进行定价及如何项目规建配比。毕竟在大市场环境下行,且“房住不炒”的背景上。如何在保证自身利润的条件下带给内江人民更好的房子,这对金科来说是一个考验。

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